Чешский рынок первичной недвижимости: пациент все еще в коме

01.01.2013
"Кризис миновал – последствия придется переживать еще долго" – именно такой девиз рынка недвижимости в Чехии. По прогнозам директоров чешских строительных компаний ожидаемый рост цен на недвижимость может оказаться всего лишь желаемой мечтой, которая станет реальностью не ранее 2012 года.

Многие застройщики начинают прогнозировать снижение объема новых проектов по сравнению с планируемыми еще в начале этого года. О выходе на докризисные объемы никто точно не рискует говорить, выдвигая ориентировочную дату 2-3 квартал 2012 года. Наиболее пессимистические взгляды у представителей малого и среднего бизнеса, которым не хватает оборотных средств для введения проектов. База данных недвижимости многих риэлторских агентств пополняется за счет вторичного рынка.

Рынок недвижимости и система банковского кредитования – сообщающиеся сосуды и это наиболее заметно в небольшой Чехии. С одной стороны банки, все еще не желающие рисковать, с другой - застройщики и частные кредитозаемщики, желающие построить и купить квартиры, но не желающие платить за это повышенный процент. С подобными весами стоит разобраться более тщательно, поделив вторую половину весов на части.

Банки и застройщики.

На сегодняшний день в Чехии строительные компании все еще борются с отсутствием спроса, жесткой конкуренцией на контракты и бюрократической машиной, дающей разрешение на возведение объекта. Ситуация, когда собранные документы устаревают до подачи их в банк, становится одним из камней преткновения. Если с бюрократией бороться достаточно трудно, то со спросом на много проще – стоит только уменьшить издержки на строительство, и, как следствие, конечную стоимость квадратного метра. Однако, большинство застройщиков имеют в своих активах не проданные докризисные квартиры, непогашенные кредиты, растущий размер задолженности банкам. И все эти проблемы должны решаться за счет новых покупателей. Именно поэтому цены на первичном рынке жилья в Чехии перестали падать еще в середине лета. Текущие предрождественские акции и скидки носят скорее маркетинговый характер, чем реальное снижение цены для конечного покупателя. Подобная политика никак не содействует росту спроса на предлагаемое жилье. Банки предпочитают не рисковать и выдают новые кредиты под проценты с учетом риска. Ситуация отчасти тупиковая.

Банки и частные кредитозаемщики.

Немного лучше выглядит ситуация на рынке ипотечного кредитования для физических лиц. С одной стороны банки ужесточили требования новым кредитозаемщикам, с другой – проводят лояльную политику по отношению к постоянным клиентам, исправно погашающим долг по ипотеке.

Для постоянных клиентов банки предлагают более выгодные условия: от 3.85% на годовой срок фиксации, при условии страхования недвижимости в компании рекомендуемой банком и ведения инвестиционного счета. Если посмотреть разницу в цене, то выгода очевидна. Страхование недвижимости уже существующие клиенты провели при подписании первого договора, поэтому остаются только расходы на инвестиционный счет (покупка акций). Если учесть, что минимальная сумма инвестиций должна быть 500 крон (неполных 20 долларов), то выгода очевидна. При этом, если банковский брокер не проиграется в течение года, то инвестиционные 6000 крон (12X500), возвращаются кредитозаемщику на счет с прибылью за минусов налогов. Если же брокер проиграется, то потеря не так и велика. Больше бы потерялось на выплатах по стандартной процентной ставке.

Краткие выводы.

К концу 2010 года чешские банки более лояльны к физическим кредитозаемцикам, чем к застройщикам. Вторичный рынок (о котором я еще буду говорить по результатам 2010 года в будущих статьях) быстрее пережил кризис и стадию стагнации. Ограниченные возможности первичного рынка чешской недвижимости могут вытеснить ряд мелких и средних застройщиков и перераспределить их доли на рынке в пользу крупных игроков. Ожидать оживление первичного рынка недвижимости стоит не ранее 2012 года. Хотя, никто не знает, как поведут себя чешские банки. В маленькой Чехии, возможно, все и 2011 год обещает быть, как минимум, интересным.