Доходы и расходы инвесторов: как планировать бюджет перед покупкой коммерческой недвижимости

Real estate in Czech Republic

Купить или арендовать недвижимость за границей

Принято считать, что коммерческая недвижимость требует больших затрат на содержание. Однако есть такие типы договоров аренды, при которых основные расходы лежат на арендаторах и с учётом доходов затраты окупаются с лихвой даже при наличии ипотечного кредита. «Транио» рассказывает об основных статьях доходов и расходов при владении коммерческими объектами.

Статьи доходов и расходов владельца коммерческой недвижимости

Доходы Расходы
— арендная плата,
— наружная (outdoor) реклама и реклама внутри помещений (indoor),
— амортизация
— удорожание недвижимости: прирост капитала в случае перепродажи объекта.
1. Разовые расходы при покупке недвижимости:

— стоимость объекта недвижимости,
— Due Diligence (бухгалтерская, юридическая и техническая экспертизы, оценка рисков),
— услуги риелтора,
— налог на покупку, гербовый сбор,
— услуги нотариуса и юриста,
— банковские услуги (открытие счёта, переводы),
— комиссия банка на выдачу кредита (если объект приобретается с помощью заёмных средств),
— первоначальный ремонт и обустройство объекта, отделка помещений.

2. Регулярные расходы:

— выплаты по ипотеке (если недвижимость куплена в кредит),
— заём учредителя,
— ежегодный налог на недвижимость*,
— коммунальные услуги*,
— эксплуатационные расходы (инженерные системы, уборка, охрана)*,
— страховка*,
— услуги управляющей компании, персонала,
— услуги бухгалтера (отчётность),
— услуги юриста (при необходимости),
— услуги брокеров по поиску арендаторов (в отдельных случаях платит арендатор).

* Во многих случаях эти расходы возвращаются собственнику через сервисный сбор, который выплачивается арендатором.

Доходы: не стóит забывать про индексацию аренды и амортизацию

Собственник коммерческого объекта получает арендную плату за месяц (в Австрии, Германии, Испании) или за квартал (во Франции) вперёд. В Великобритании, Чехии и Швейцарии распространены как ежемесячные, так и поквартальные платежи. При подписании договора с арендатора взимается страховой депозит в размере суммы оплаты трёх месяцев аренды (в Испании — двух, в Швейцарии — шести).

При аренде торговых центров арендная плата иногда взимается в виде процента с годового товарооборота (от 3 до10 %). Якорные арендаторы (компании, снимающие не менее 5–15 % площадей объекта) обычно платят меньше остальных.

В случае долгосрочных (от 10 лет) контрактов арендная плата ежегодно индексируется в соответствии с ростом инфляции в стране. Но, например, в Чехии такой практики почти нет, поскольку большинство договоров заключается на 3 или 5 лет.

Помимо собственно платы за сдаваемые помещения, собственник обычно взимает с арендатора НДС на аренду. Эта сумма впоследствии уплачивается государству. В некоторых случаях арендодатель может частично вернуть уплаченный НДС в качестве компенсации за расходы на ремонт или строительство.

«НДС, получаемый от арендаторов, компенсирует инвестору НДС, уплаченный при покупке объекта. В Германии эта система работает автоматически: государство сразу исключает НДС из стоимости объекта, а налог на услуги брокера и другие издержки при покупке компенсируются из будущей арендной платы»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

К доходам также можно отнести амортизацию. Это снижение налогооблагаемой стоимости недвижимости за счёт её потенциального износа. Например, если недвижимость стоит 10 млн евро, из которых 2 млн — это стоимость участка, то, поскольку земля не подлежит износу, амортизироваться будут 8 млн. Если допустить, что амортизация коммерческого здания составляет 2 % в год, то из налогооблагаемой суммы ежегодно будут вычитаться 160 тыс. евро. Помимо этого, из налогооблагаемого дохода будут вычитаться проценты по кредиту.

Расходы: главное — прописать выгодные условия в контракте

Расходы могут быть разовыми (стоимость объекта, ипотека, налоги на покупку, комиссии брокеров и т.д.) и регулярными (расходы на содержание, выплаты по ипотеке и т.д.).

Разовые расходы на покупку недвижимости и оформление сделки составляют в среднем около 10 % от стоимости объекта. К ним могут добавляться затраты на первоначальный ремонт и отделку помещений — эта сумма зависит от состояния объекта.

Что касается регулярных расходов на содержание, то, в зависимости от типа договора аренды, инвестор может быть частично от них освобождён. Самый распространённый тип аренды — NNN lease, при котором собственник платит только за содержание несущих конструкций здания. Права и обязанности арендатора и арендодателя оговариваются в конкретном договоре аренды.

Расходы собственника в зависимости от типа аренды

Тип аренды Какие расходы несёт собственник
Gross rent lease Содержание и обслуживание Страховка Налог на недвижимость
N lease (Single net lease) Содержание и обслуживание Страховка
NN lease (Double net lease) Содержание и обслуживание
NNN lease (Triple net lease), аналог в Германии — Dach & Fach Только ремонт фасада и кровли здания
Absolute NNN lease

По любому из типов аренды расходы на обслуживание, страховку и налоги изначально может нести собственник, но после их оплаты потраченная сумма может вернуться к нему в виде сервисного сбора, который включает оговорённые контрактом расходы. Сервисный сбор платится арендатором и предназначен для того, чтобы собственник мог вернуть потраченное.

В каждой стране есть типичные условия, касающиеся расходов и обязанностей арендатора и арендодателя. Например, в Великобритании собственник не несёт почти никаких расходов (распространён тип аренды absolute NNN lease), а во Франции он оплачивает ремонт, комиссию брокеров, занимающихся арендой, и налог на недвижимость (тип аренды — gross rent lease).

Расходы арендаторов и арендодателей по типичным контрактам
Данные Cushman & Wakefield

Страна Расходы арендатора Расходы арендодателя
Австрия — сдача в аренду: юридическое сопровождение — 1 % от годовой аренды, государственный налог — 1 %, комиссия агентства — 3 месяца аренды;
— сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку, страховку и налог на недвижимость;
— ремонт: внутренние помещения;
— НДС на аренду: 20 %.
— ремонт: фасад и кровля.
Великобритания — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — 5–10 % от годовой аренды, юридическое сопровождение — около 5 % плюс НДС 20 %;
— сервисный сбор: включает коммунальные услуги, страховку, расходы на управление и налог на недвижимость;
— ремонт: ремонт (полностью) и содержание;
— страховка: арендатор платит за страхование внутренних помещений напрямую, а за страхование внешних конструкций — через сервисный сбор;
— НДС на аренду: 20 %.
— арендодатель платит за ремонт и страхование несущих конструкций, но эти расходы возмещаются через сервисный сбор.
Германия — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости в размере 3–4 месяцев аренды (2–3 месяцев в случае аренды промышленных и торговых помещений) плюс НДС 19 %;
— сервисный сбор: включает налог на недвижимость, коммунальные расходы и страховку;
— ремонт: внутренние помещения;
— НДС на аренду: 19 %.
— сдача в аренду: обычно собственник платит комиссию только на слабых рынках, и это справедливо только для объектов, пользующихся слабым спросом;
— ремонт: типичны договоры аренды Dach & Fach, при которых арендодатель отвечает только за ремонт несущих конструкций.
Испания — сервисный сбор: включает коммунальные расходы и налог на недвижимость;
— ремонт: внутренние помещения;
— страховка: внутренние помещения;
— НДС на аренду: 21 %.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 10–15 % от годовой аренды плюс НДС 21 % (иногда комиссию платит арендатор);
— ремонт: фасад и кровля;
— страховка: фасад и кровля.
Франция — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15 % от годовой аренды плюс НДС 20 %;
— сервисный сбор: включает коммунальные расходы и страховку;
— ремонт: ремонт внутренних помещений;
— НДС на аренду: 20 %.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15 % от годовой аренды плюс НДС 20 %;
— налог на недвижимость: сумма зависит от конкретного города; иногда платит арендатор (особенно если речь идёт о промышленных или торговых помещениях);
— ремонт: фасад и кровля.
Чехия — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 5–8 % при аренде офисов и 10–15 % при аренде торговых помещений;
— сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку и налог на недвижимость;
— ремонт: внутренние помещения;
— страховка: внутренние помещения и бизнес;
— НДС на аренду: 21 %.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 7–17 % от годовой аренды;
— ремонт: фасад и кровля;
— страховка: фасад и кровля.
Швейцария — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 7–15 % от аренды;
— сервисный сбор: включает коммунальные услуги;
— ремонт: мелкие работы.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 10–15 %;
— налог на недвижимость: размер зависит от кантона;
— ремонт: крупные ремонтные работы;
— страхование: страхование здания.

Помимо этого, инвестору рекомендуется предусмотреть такую статью расходов, как заём учредителя — в дальнейшем это поможет оптимизировать налог на прибыль компании, если объект оформлен на юридическое лицо. Суть этого процесса в том, что учредитель предоставляет кредит своей компании, на которую оформляется недвижимость, а затем возвращает долг и выводит эти средства из-под налога на прибыль.

Поскольку в Европе распространены контракты NNN lease, по которым большинство расходов на содержание лежит на арендаторе, собственнику остаётся платить лишь за капитальный ремонт здания и услуги персонала.

Чтобы максимально снизить расходы на управление, «Транио» рекомендует иностранному инвестору:

  • покупать недвижимость, уже сданную в аренду по договорам типа NNN lease;
  • пользоваться кредитом для создания финансового рычага и повышения доходности на вложенный капитал;
  • учитывать амортизацию и получать налоговые вычеты;
  • покупать новую недвижимость, не требующую расходов на капитальный ремонт;
  • выдавать заём учредителя для оптимизации налога на прибыль.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Читайте также  После девальвации рубля русскоязычные покупатели приобретают за рубежом меньше жилья, но больше коммерческой недвижимости